Comprar un dúplex, tríplex o fourplex puede ser una buena inversión tanto para inversionistas como para compradores de viviendas residenciales. Comprar propiedades pequeñas de unidades múltiples requiere un entendimiento básico de cómo ubicar, financiar y administrar unidades múltiples. Esas actividades son solo un poco más complejas que para comprar propiedades unifamiliares, pero pueden llevar a una inversión rentable de unidades múltiples.
La financiación adecuada es uno de los factores más importantes al comprar un dúplex, un triplex o un fourplex. Visio Lending es un prestamista nacional que ofrece préstamos de alquiler a 30 años para edificios de unidades múltiples con tasas que comienzan en un 4.8%. Puede pedir prestado hasta un 80% de LTV y precalificar en minutos.
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La compra de un dúplex, tríplex o fourplex puede dividirse en 7 pasos:
1. Determine si comprar un dúplex, triplex o fourplex es el adecuado para usted
Ya sea que aprenda a comprar un dúplex, un triplex o un fourplex como inversionista, o como comprador de una vivienda que intente asegurar un ingreso de renta de su propiedad, comprar una pequeña inversión multifamiliar es un poco diferente al de una propiedad unifamiliar. Evaluar los beneficios y desventajas desde el principio es una buena idea.
Beneficios de comprar un edificio dúplex o multifamiliar pequeño
Existen varias razones por las que los dúplex, los triplex y los fourplex son compras razonables. Los compradores de vivienda pueden vivir en una unidad y generar ingresos de alquiler con los demás; proporcionan una buena manera de comenzar a invertir en propiedades de unidades múltiples; y, para los inversionistas, diversifican las rentas y consolidan los gastos entre varias unidades.
Puede vivir en una unidad de un edificio multifamiliar y generar ingresos por alquiler
Si está comprando una residencia personal, un dúplex u otro edificio pequeño de múltiples unidades le proporcionará un lugar para vivir junto con los ingresos por alquiler. Puedes vivir en una unidad mientras alquilas las otras para generar ingresos.
Es totalmente posible, particularmente con los triplex y los cuadriláxicos, que sus ingresos de alquiler pueden pagar su hipoteca completa y quizás incluso un poco más. En efecto, puede comprar un lugar para vivir, pero haga que sus inquilinos lo paguen.
David Reiss, profesor de derecho y director de CUBE, el Centro para la iniciativa empresarial urbana, Brooklyn Law School, nos dice:
"Hay beneficios significativos que puede obtener de
comprar y vivir en un dúplex, tríplex o fourplex en lugar de una vivienda unifamiliar. Por ejemplo, es posible que pueda usar el ingreso por alquiler de las unidades adicionales para aumentar la cantidad que puede pedir prestado y ese ingreso por alquiler puede compensar una gran parte de su pago mensual de la hipoteca. "También puede deducir más de sus gastos, como parte de su prima de seguro y una parte de sus facturas de reparación, como gastos comerciales".
Los dúplex, los triplex y las propiedades de cuatro unidades son una buena manera de comenzar a invertir en propiedades de múltiples unidades
Aprender a comprar un dúplex, un triplex o un fourplex proporciona una buena entrada en propiedades de unidades múltiples sin tener que sumergirse más en edificios de apartamentos. Si bien la selección de inquilinos y la administración de inquilinos en cualquier tipo de edificio de unidades múltiples es un poco diferente al de las propiedades unifamiliares, el salto no es insuperable. Los dúplex y similares proporcionan una buena transición desde la administración de propiedades unifamiliares a la administración de edificios de unidades múltiples sin sentirse abrumados.
Las pequeñas inversiones multifamiliares diversifican el alquiler y consolidan los gastos entre varias unidades en comparación con las inversiones unifamiliares
También es de interés para los inversores cómo un edificio de múltiples unidades, incluso uno pequeño, diversifica sus ingresos y consolida los costos de mantenimiento en todas las unidades. Los inversores que poseen propiedades unifamiliares son conscientes de que, si su propiedad queda vacante, están fuera del 100% del alquiler. ¡Eso significa un ingreso de $ 0 para compensar la hipoteca y otros costos! Las propiedades multifamiliares ayudan a mitigar ese problema. Si una unidad está vacante, hay otras que potencialmente aún están alquiladas, por lo que tiene algún ingreso para cubrir los gastos y quizás incluso generar un pequeño flujo de efectivo positivo.
También existe el beneficio de que los costos de mantenimiento se consoliden en un solo edificio en lugar de distribuirse entre muchos. Por ejemplo, si tiene 4 casas unifamiliares, es posible que tenga que mantener 4 techos. Si tienes un fourplex, solo te preocupa uno.
Desventajas de comprar un edificio dúplex o de varias unidades pequeñas
Si bien hay ventajas en aprender a comprar un dúplex, un triplex o un fourplex, hay aspectos negativos para los que debe estar preparado. Incluso si la propiedad es su residencia, usted sigue siendo un propietario. Para los inversionistas, la rotación de los inquilinos es mayor y el cuidado de los inquilinos es menor en edificios de unidades múltiples que en propiedades unifamiliares.
Incluso si la propiedad es su residencia, usted sigue siendo un propietario
Ese beneficio estelar como comprador de vivienda, de vivir en una unidad y generar rentas de las otras, tiene un lado negativo. Es decir, se convertirá en un propietario responsable de los inquilinos y de la administración de la propiedad. Eso significa que usted, el propietario, debe estar preparado para cosas como anunciar la propiedad, evaluar a los solicitantes, cobrar alquileres, manejar reparaciones y, desafortunadamente, a veces desalojar a los inquilinos. Incluso vivir al lado de sus inquilinos puede plantear desafíos.
Si tiene claro la situación, puede tener éxito. Por otro lado, si su visión se nubla al ver solo los ingresos por alquiler, sin comprender también el lado administrativo, podría terminar siendo una situación muy estresante.
La rotación de los inquilinos es mayor y el cuidado de los inquilinos es menor con dúplex y pequeños alquileres multifamiliares que rentando casas unifamiliares
Los inquilinos de casas unifamiliares tienden a tratar la propiedad como si fuera su propia casa. Se invierten en sus vecindarios, pueden ser activos en escuelas locales, participar en asuntos de la comunidad, etc. Como resultado, no es raro que los inquilinos en unidades unifamiliares se queden por varios años.
Por otro lado, incluso con un dúplex, los inquilinos tienen más de una "mentalidad de apartamento". Son más transitorios, lo que significa una mayor rotación de inquilinos y más dificultades con el alquiler no pagado. Los inquilinos en propiedades de unidades múltiples tampoco tienden a prestar tanta atención a sus lugares, por lo que esperan más mantenimiento y reparaciones que con un alquiler de una sola familia.
2. Considere si es un dúplex, triplex o fourplex que desea comprar
Tan simple como suena, decidir si comprar un dúplex en lugar de un triple o fourplex toma alguna consideración. Es una función de dos cosas: alquiler y responsabilidad de gestión. Cuantas más unidades tenga, mayores serán los ingresos, pero más intensivo será mantener el edificio lleno y manejar los problemas de los inquilinos.
Cómo decidir entre comprar un edificio dúplex, de 3 unidades o de 4 unidades
Vienen en una variedad de formatos y nombres: dobles y triples, sobre y sobre, quadplex y fourplex. En última instancia, el tamaño del edificio que seleccione, ya sea un edificio de 2 unidades, de 3 unidades o de 4 unidades, se basará en última instancia en la forma en que se equilibran los dos factores del ingreso de alquiler y la responsabilidad de gestión.
No se limite a ver los signos de dólar; asegúrese de considerar también las tres M: marketing, mantenimiento y administración en la ecuación.
Por qué cuatro unidades o menos tienen sentido cuando deciden comprar un edificio de varias unidades
Obviamente, los edificios de unidades múltiples pueden ser mucho más grandes que 2-4 unidades. Sin embargo, cuando te metes en edificios de 5 unidades o más, gran parte del paisaje cambia. Financiar la compra de edificios más grandes requiere préstamos comerciales frente a préstamos residenciales y administrar un edificio más grande generalmente se mueve más allá de la ruta de "hágalo usted mismo".
Más de 4 unidades significa préstamos comerciales frente a préstamos residenciales
Los compradores de vivienda y los inversionistas residenciales podrán utilizar los préstamos residenciales más familiares para compras dúplex, triplex y fourplex. Por otro lado, alguien que persiga, por ejemplo, un edificio de apartamentos de 12 unidades necesitará saber cómo financiarlo con un préstamo comercial.
No hay nada intrínsecamente malo en los préstamos comerciales. Es solo que un préstamo comercial es un animal diferente a una hipoteca residencial, con mucho más énfasis en el desempeño financiero y el potencial de la propiedad en lugar de la calificación del comprador.
Administrar pequeños edificios multifamiliares versus Administrar complejos más grandes
Un comprador de vivienda o un administrador de bricolaje pueden manejar fácilmente las responsabilidades de administración de un dúplex, un triplex o un fourplex. Una vez que el edificio obtiene más de 4 unidades, la capacidad de administrarlo usted mismo se convierte en un problema. Aprovechando el software de administración de propiedades, contratando una firma de administración de propiedades o incluso un administrador en el sitio ingresa a la ecuación. Incluso los prestamistas reconocen esto y buscarán cómo se gestiona una propiedad en la solicitud de préstamo para un edificio más grande.
3. La compra de un dúplex, tríplex o quadplex comienza con la ubicación de una propiedad para comprar
No es difícil ubicar un dúplex u otro pequeño edificio multifamiliar para comprar. En la mayoría de las ciudades, son prevalentes. Puede buscar por su cuenta, usar un agente de bienes raíces local para que lo ayude, o si es un inversor, acérquese a las asociaciones locales de inversores de bienes raíces (REIA) para obtener pistas.
Busque una propiedad dúplex o de unidades múltiples pequeñas por su cuenta
Una de las mejores razones para buscar propiedades usted mismo es que dado que el edificio no es administrado por un agente de bienes raíces, el vendedor no está pagando una comisión de bienes raíces. Ese es un buen punto para la negociación, ya que las comisiones de bienes raíces se ejecutarían del 3% al 7% del precio de venta, dinero que podría negociar el precio de venta.
Si prefieres buscar propiedades por ti mismo, tienes muchas opciones. Craigslist es casi siempre útil. Otros sitios web de bienes raíces, como Zillow, son excelentes fuentes de oportunidades, ya que están a la venta por sitios de propietarios (FSBO) que a menudo tienen propiedades multifamiliares en la lista.
Si está buscando descubrir ofertas potenciales y desea investigar FSBO o incluso la ruta de ejecución hipotecaria, Redx puede proporcionarle ofertas de venta por parte de propietarios e incluso de alquileres por listados de propietarios, que son una fuente excelente para propietarios que posiblemente quieran vender. Redx también puede suministrar listados de pre-ejecuciones hipotecarias que pueden ser una gran fuente de propiedades con descuento.
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Use un agente inmobiliario local para ayudarlo a comprar el dúplex, el triplex o el fourplex
La principal industria de bienes raíces proporciona acceso al mayor grupo de propiedades disponibles para la venta. Y, no son solo edificios unifamiliares; Incluye todo tipo de dúplex, y también otras unidades pequeñas multifamiliares. Muchos agentes se sienten cómodos trabajando con pequeñas unidades múltiples, por lo que solo es cuestión de preguntar a la oficina qué agentes manejan ese tipo de edificios.
Cada agencia de bienes raíces tiene acceso a uno o más servicios de listado múltiple (MLS) que contienen todas las propiedades en venta, en cada agencia que pertenece a ese servicio de listado múltiple. A menudo, una MLS en un condado o área se vinculará con las cercanas, lo que ayudará a ampliar su área de búsqueda.
En el lado opuesto, usar un agente y el MLS significa que las comisiones del agente estarán involucradas en la venta. Como comprador, la comisión normalmente no sale de su bolsillo; sale del vendedor. Pero, la comisión se tendrá en cuenta en el precio de venta. Además, los agentes conocen su mercado y saben cómo determinar los valores de las propiedades; por lo tanto, los precios de las propiedades listadas en agentes tienden a tener un precio a valor de mercado.
Diríjase a las Asociaciones de Inversores Inmobiliarios Locales (REIA) para ayudarlo a ubicar un edificio pequeño de unidades múltiples
Si usted es un inversionista que busca una propiedad pequeña de unidades múltiples, considere unirse a la asociación de inversionistas de bienes raíces de su área (REIA). Estas son organizaciones de colegas inversionistas de bienes raíces que se reúnen para aprender, relacionarse y, a menudo, compartir propiedades en venta. Los inversores a menudo tienen dúplex, fourplex y otros edificios multifamiliares disponibles o conocen a alguien que los tiene.
4. Evalúe la compra potencial de dúplex, triplex o quadplex
Una vez que encuentre un edificio en venta, debe evaluar la compra potencial. Una evaluación incluye evaluar la ubicación del edificio, inspeccionar la condición del edificio y evaluar los números de la propiedad.
Evaluar la ubicación del edificio
Probablemente sea obvio para el comprador de vivienda que está considerando un lugar donde vivir, pero los inversionistas también deberían prestar atención a las propiedades ubicadas en vecindarios sólidos. Tanto los compradores de viviendas como los inversores deben buscar en comunidades con buenas escuelas, centros comerciales y servicios, en resumen, lugares donde la gente quiere vivir.
Las propiedades mejor ubicadas brindan una base más sólida de inquilinos, lo que significa alquileres más fuertes junto con los inquilinos que cuidarán mejor su propiedad. Tanto la mejor ubicación como el mayor rendimiento de alquiler de esas propiedades le brindarán una mayor oportunidad de apreciar el edificio.
No se deje engañar por las propiedades de bajo precio en áreas malas; esas rara vez son una buena situación A menos que haya un desarrollo económico en el área, las propiedades no se apreciarán, y los edificios que se compran a precios bajos generalmente requieren una gran cantidad de reparaciones iniciales y continuas. Es probable que los alquileres no aumenten, y los problemas de los inquilinos, como el alquiler impago y el daño a la propiedad, aumentan. Los inversionistas informados tienen una buena regla general: si no quiere que un miembro de la familia vaya allí después del anochecer, probablemente no quiera comprar allí.
Inspeccionar la condición del edificio
Ciertamente, es posible comprar un dúplex u otra propiedad pequeña de unidades múltiples en condiciones listas para alquilar. Por supuesto, esos probablemente estarán a precio de mercado.
Por otro lado, una ejecución hipotecaria o reparador superior puede ofrecer un trato realmente bueno. Comprar a un precio inferior al de mercado genera capital cuando compra la propiedad. Sin embargo, tendrá que gastar tiempo y dinero en prepararlo para alquilar. Eso es un gasto en sí mismo, pero también lo son la renta perdida y los pagos que tendrá que cubrir hasta que los inquilinos estén en la propiedad.
Contratar a un inspector profesional
Es importante que un inspector o contratista profesional de la construcción examine la propiedad que usted está considerando. Las unidades múltiples son más complejas que las viviendas unifamiliares: a veces no fueron construidas adecuadamente; a menudo, tienen utilidades compartidas y otros sistemas que pueden plantear problemas; y, puede haber condiciones variables de una unidad a otra junto con problemas potenciales con áreas comunes.
Querrá un informe de inspección detallado de lo que necesita ser reparado. El informe del inspector será una buena herramienta de negociación en la compra. Cualquier oferta que haga debe estar supeditada a su aprobación de la inspección; de esa manera, si se le informa que hay problemas serios, puede retirarse de la oferta con gracia o negociar el acuerdo.
Evaluar los números de la propiedad
Inversor o comprador de vivienda: debido a que los ingresos por alquiler están involucrados, cualquier persona que esté planeando comprar un edificio multifamiliar debe examinar los números. Estos incluyen las tarifas de alquiler, el potencial de ingresos, los gastos y el ingreso neto de la propiedad.
Es una buena idea obtener 1 o 2 años de esta información del vendedor en forma de libros oficiales o declaraciones de impuestos.
Tarifas de alquiler para el edificio de unidades múltiples
Investigue las tarifas de alquiler para el edificio y el área donde se encuentra la propiedad. Determine si los alquileres de su propiedad en cuestión son competitivos. Determine en qué medida los alquileres cubrirán los gastos del edificio, especialmente si vive en una unidad.
No cometa el error de comprar una propiedad de manera impulsiva y terminar con pérdidas que no puede pagar. Eso sucede a menudo con las personas que compran dúplex de alta gama y planean vivir en una unidad, pero dependen demasiado de mantener la otra unidad alquilada para cubrir pagos que de otra manera no podrían pagar.
Investigar la tasa de vacantes para el edificio
¿Con qué frecuencia tienden a permanecer alquiladas las unidades? Si se encuentra en un área de alta rotación, afectará notablemente los ingresos de la propiedad y también aumentará su carga de trabajo. Las altas tasas de vacantes también pueden afectar su capacidad para financiar el edificio si hace que los números sean demasiado bajos.
Ingreso bruto de operaciones
El ingreso bruto de explotación se refiere a la renta real recaudada de la propiedad. No se limite a multiplicar el alquiler x el número de unidades. Lo que realmente importa es lo que viene: después de restar las vacantes.
Mire los gastos del edificio
Los gastos por un pequeño edificio multifamiliar incluyen impuestos a la propiedad, seguros, publicidad, mantenimiento, gastos de administración (si lo contrata) y servicios profesionales como trabajo legal o contable. No olvide incluir el costo de interés de su hipoteca; La capacidad de los alquileres para cubrir su servicio de la deuda es importante.
También mira la estacionalidad de los gastos. Algunos meses (quizás el invierno en su área), tendrán costos más altos que otros. Es bueno saber cuándo el presupuesto podría verse más afectado que en otras ocasiones.
Ingreso Neto Operativo (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que queda de la renta bruta después de pagar los gastos. Por lo general, esto se conoce con el nombre de "flujo de efectivo". Lo ideal es que el flujo de efectivo sea una cifra positiva, lo que significa que ganó dinero durante ese período. Si es negativo, significa que la propiedad le costará dinero durante ese período.
Consideremos un ejemplo de los ingresos operativos netos (flujo de efectivo) para un edificio de 3 unidades, con cada unidad alquilada por $ 600 por mes:
Ingreso neto operativo (NOI) para un edificio de 3 unidades totalmente alquilado
| Rollo de renta potencial (3 de 3 unidades @ $ 600 / mes) | ||
| - Vacante (10%) | ||
| = Ingreso bruto de operaciones | ||
| - Gastos | ||
| = Ingreso operativo neto (flujo de caja) |
Esta propiedad está arrojando $ 520 por mes en flujo de efectivo, que no está mal. Tenga en cuenta que las 3 unidades se alquilan.
Si los propietarios planean vivir en una unidad, las cifras serían diferentes porque la propiedad solo generaría $ 1,200 en alquiler mensual (aunque los gastos pueden ser ligeramente más bajos, los mantendremos igual para simplificar).
Ingreso operativo neto para un edificio de 3 unidades con propietarios que viven en 1 unidad
| Rollo de alquiler potencial (2 de 3 unidades alquiladas a $ 600 / mes) | ||
| - Vacante (10%) | ||
| = Ingreso bruto de operaciones | ||
| - Gastos | ||
| = Ingreso operativo neto (flujo de caja) |
En este caso, a pesar de que hay una pérdida de $ 20 por mes, tenga en cuenta que los propietarios viven allí prácticamente sin costo, ¡los inquilinos están pagando por el edificio!
5. Haga una oferta en el dúplex, triplex o fourplex que desea comprar
La negociación es parte de cómo comprar un dúplex u otra propiedad de unidades múltiples. La negociación suele ser más fácil que con las propiedades unifamiliares porque los vendedores no están tan vinculados emocionalmente como con sus hogares. Obtener una buena oferta en un alquiler puede no parecer importante; pero, el precio afecta sus costos de transporte mensuales y un buen precio significa que está ganando dinero al entrar en el trato.
Determinación del valor potencial al comprar un edificio dúplex u otro edificio de unidades múltiples
Debido a que las propiedades de unidades múltiples están destinadas en última instancia a la renta, determinar el valor es un poco más complicado que en un edificio de una sola familia. Se utilizan varios métodos simultáneos para llegar al valor de un edificio multifamiliar. Estos incluyen análisis comparativos de mercado, análisis de ingresos y valoración de costos de reemplazo.
Análisis comparativo de mercado para un edificio dúplex o multifamiliar pequeño
Un análisis comparativo del mercado analiza edificios similares ("comps") que se han vendido recientemente para ayudar a obtener un valor. Si está trabajando con un agente inmobiliario experimentado, él o ella puede ayudarlo con un análisis de mercado comparativo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este método no considera los ingresos que genera el edificio, lo cual es importante. Sólo se ve lo que otros edificios similares se han vendido para.
El enfoque de ingresos para determinar el valor
Con el enfoque de ingresos, los evaluadores utilizan unos pocos cálculos que utilizan la renta bruta y el ingreso neto del edificio junto con alquileres para unidades similares en el área para determinar el valor del edificio. Cálculos como el multiplicador de renta bruta y la tasa de capitalización comparan el desempeño financiero de su edificio con el desempeño financiero de otros edificios en el área.
Costo de remplazo
El costo de reemplazo examina lo que costaría reconstruir un edificio similar. En términos simples, usa el costo por pie cuadrado para reconstruir completamente una propiedad similar. Por lo tanto, si el costo por pie cuadrado en su área es de $ 100 / pie cuadrado, y el edificio que está considerando tiene 2,000 pies cuadrados, entonces el costo de reemplazo sería de $ 200,000 (2,000 x $ 100).
6. Financiar la compra de dúplex, triplex o fourplex
El financiamiento para pequeñas propiedades multifamiliares no es mucho más difícil que financiar una vivienda unifamiliar. Muchas de las mismas opciones están disponibles para usted, incluyendo financiamiento convencional, préstamos FHA y VA, programas estatales, financiamiento a corto plazo y financiamiento para vendedores. Además, los ingresos derivados del alquiler de las unidades lo ayudarán a calificar para el préstamo.
Jason Reed, con Remax Results, también conocido como Duplex Doctors reconoce el valor de los ingresos por alquiler al calificar para la compra:
“Al elegir un dúplex o una pequeña multifamiliar sobre un
viviendas unifamiliares, a los compradores también se les ofrece la posibilidad de calificar para más. Muchos prestamistas hipotecarios considerarán hasta el 70 - 75% de los ingresos de alquiler anticipados que la propiedad debería generar como ingresos declarados cuando califique ".
Financiamiento convencional al comprar dúplex y otras pequeñas compras multifamiliares
Las opciones de préstamos convencionales para edificios pequeños de unidades múltiples son frecuentes y relativamente fáciles de obtener. Como comprador, se considerará su solvencia e ingresos, pero el desempeño financiero del edificio desempeñará un papel útil para obtener la aprobación.
Con los préstamos convencionales, espere bajar un 10% o más. En la mayoría de las áreas del país, los límites para los préstamos de unidades múltiples convencionales son $ 543,000 para dúplex, $ 656,000 para triplex y $ 815,000 para fourplex.
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Financiamiento FHA para la compra de dúplex, triplex y cuadrúplex
Es un error común pensar que la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) solo prestará en viviendas unifamiliares destinadas a la residencia principal. Lo que no se sabe es que la FHA prestará en edificios que contengan hasta 4 unidades, si el comprador tiene la intención de vivir en una unidad. La FHA también considera el ingreso neto de alquiler en el proceso de calificación. Por lo tanto, si tiene un ingreso modesto, los alquileres del edificio pueden ayudarlo a calificar.
La FHA requiere un 5% menos en compras multifamiliares, con límites de préstamos en la mayor parte del país de $ 352,000 para dúplex, $ 426,000 para triplex y $ 530,000 para edificios de cuatro familias.
Financiamiento de VA para compras de dúplex y pequeñas propiedades de unidades múltiples
Al igual que la FHA, la Administración de Veteranos (VA) prestará en edificios que contengan hasta 4 unidades, si el comprador tiene la intención de vivir en una unidad. También similar a la FHA, los ingresos netos del edificio se agregarán a los ingresos de su hogar para ayudar a calificar para el préstamo.
Si está calificado, puede obtener un préstamo VA por $ 0 de pago inicial, incluso en compras multifamiliares. Los límites de los préstamos VA varían desde un mínimo de $ 417,000 a un máximo de $ 1,094,000 (según la ubicación) a pesar del número de unidades.
Programas de financiamiento estatal para la compra de dúplex y pequeños edificios multifamiliares
Los programas estatales, incluso para los compradores de vivienda por primera vez, generalmente siguen el liderazgo establecido por FHA y VA. Si está considerando usar algo como un préstamo para compradores de vivienda por primera vez en su estado, es probable que pueda utilizarlo en la compra de un edificio de 2 a 4 unidades, si su intención es vivir en uno de los unidades. Los ingresos netos por alquiler se agregarán a sus ingresos para ayudar a calificar para el préstamo.
Muchos programas de financiamiento estatales y locales son de pago bajo o nulo, y las tasas de interés son competitivas con los préstamos FHA y VA.
Financiamiento a corto plazo
El financiamiento a corto plazo se usa cuando se rehabilita una propiedad, la propiedad está vacía o tiene tasas de ocupación bajas que afectan su capacidad para calificar o, de otra manera, no puede calificar para un financiamiento permanente por algún motivo. Estos préstamos brindarán una solución de financiamiento a corto plazo hasta que pueda obtener financiamiento permanente. Tienen tasas más altas, a menudo solo tienen intereses y deben pagarse con relativa rapidez a través de una refinanciación o incluso la venta de la propiedad.
Compañías como RCN Capital pueden proporcionar financiamiento a corto plazo si necesita rehabilitar la propiedad, planear revenderla rápidamente para obtener una ganancia, o de lo contrario necesita financiamiento puente. Puede recibir un préstamo de hasta $ 2.5MM + en tan solo 10 días. Aplicar en línea en minutos.
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Financiación del vendedor
Dado que un edificio de unidades múltiples es una propiedad de inversión y no el hogar de alguien, existe una buena posibilidad de que pueda convencer al vendedor para que realice la financiación del propietario. Básicamente, el financiamiento del propietario se refiere a que el vendedor realice pagos mensuales en lugar de obtener los beneficios completos de la venta al momento del cierre.
Los vendedores pueden aceptar la financiación del propietario porque los pagos mensuales son una fuente potencial de ingresos por intereses. Si el vendedor no necesita todo su efectivo en el momento de la venta, el ingreso a largo plazo puede ser atractivo, especialmente si ofrece intereses por encima del mercado. Además, puede encontrar a los vendedores flexibles con los términos, lo que puede ayudar a mantener la compra manejable.
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7. Cierre la compra del edificio dúplex o multifamiliar pequeño que está comprando
Hay tres consideraciones al cerrar propiedades multifamiliares pequeñas que son diferentes de las propiedades unifamiliares: 1) la compañía de títulos o el agente de custodia deben estar familiarizados con pequeñas ofertas de unidades múltiples; 2) el día del mes en que cierres los asuntos; y, 3) asegúrese de que se le transfieran los depósitos de seguridad al momento del cierre.
Seleccione una compañía de títulos o un agente de custodia familiarizado con dúplex y ofertas pequeñas de unidades múltiples
La mayoría de las compañías de títulos o agentes de custodia pueden manejar con confianza el cierre de una propiedad multifamiliar. Sin embargo, debido a que las rentas y los depósitos de seguridad están involucrados, los cierres son un poco más complicados; por lo tanto, no se pierde nada con entrevistar a algunas compañías de asentamientos para asegurarse de que encuentre con experiencia en el manejo de edificios multifamiliares.
Las compañías de liquidación tienen muchos nombres: compañías de títulos, compañías de custodia o agencias de custodia. En algunos estados, los abogados se utilizan para cierres de bienes raíces. Cualquiera que sea el caso en su estado, asegúrese de que tengan experiencia con propiedades de múltiples unidades y siempre obtenga un seguro de título para protegerlo.
El día del mes que cierres los asuntos
Debido a que está adquiriendo una propiedad de alquiler, una parte del alquiler del mes actual se le acumula al momento de la liquidación. Si cierra justo después del primer día del mes, la mayoría de los alquileres del mes se le transferirán al momento del cierre; eso puede significar cientos de dólares transferidos a usted el día que tome el título.
Asegúrese de que se le transfieran los depósitos de seguridad al momento del cierre
Los depósitos de seguridad también deben ser transferidos a usted en la liquidación. Sin embargo, a diferencia del alquiler que va en su bolsillo, los depósitos de seguridad son simplemente suyos para protegerlos. No cometa el error de usar los depósitos de seguridad de los inquilinos como si fuera su dinero. Los depósitos de seguridad técnicamente pertenecen a los inquilinos hasta que se les pueda exigir el alquiler o los daños impagos.
La mayoría de los estados requieren que los propietarios mantengan los depósitos de seguridad en una cuenta fiduciaria separada de todas sus otras finanzas.Asegúrese de que los depósitos de seguridad estén asignados a usted al momento del cierre (y su total claramente especificado), e ingrese de inmediato en una cuenta separada de sus fondos personales o la cuenta utilizada para la propiedad.
La línea de fondo
Los dúplex, los triplex y los fourplex pueden ser una buena inversión tanto para inversionistas como para compradores de viviendas residenciales. Aprender a comprar una inversión en dúplex u otras unidades múltiples requiere un poco más de experiencia en bienes raíces que con la compra de viviendas unifamiliares, pero no más allá de las capacidades de un principiante. Si está preparado para involucrarse un poco más en la compra y administración que con una sola unidad, estas pequeñas compras multifamiliares pueden hacer buenas inversiones.
La financiación adecuada es uno de los factores más importantes al comprar un dúplex, un triplex o un fourplex. Visio Lending es un prestamista nacional que ofrece préstamos de alquiler a 30 años para edificios de unidades múltiples con tasas que comienzan en un 4.8%. Puede pedir prestado hasta LTV y precalificar en minutos.
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