Un gravamen es una deuda impaga adjunta a una propiedad que complica la venta de la propiedad hasta que se resuelve. Si bien los gravámenes hipotecarios son voluntarios y esperados, otros tipos de gravámenes pueden impedirle tener títulos limpios de su propiedad. El gravamen mecánico, el gravamen por impuestos y el gravamen por sentencia son involuntarios y deben resolverse antes de la venta.
Tipos de gravámenes y cómo funcionan
Hay cuatro tipos principales de gravámenes voluntarios e involuntarios que se observan con frecuencia en el sector inmobiliario: gravámenes hipotecarios, gravámenes mecánicos, gravámenes fiscales y gravámenes. Esta sección describirá cada uno de estos privilegios, ya sean voluntarios o involuntarios, y cómo funcionan.
Hay cuatro tipos comunes de gravámenes sobre una casa o propiedad.
1. Gravámenes hipotecarios
Un gravamen hipotecario es una forma legal de seguridad para garantizar el pago de una deuda utilizando la propiedad como garantía. Un derecho de retención o, en algunos estados, una escritura de fideicomiso, protege al prestamista y le otorga derechos sobre su propiedad si no paga según lo prometido. Los gravámenes se liberan cuando el préstamo se paga en su totalidad.
Alguna otra información importante que debe conocer sobre los gravámenes hipotecarios incluye:
- Tú pagas, te quedas: Siempre y cuando pague según lo prometido, un prestamista no ejercerá su derecho de apropiarse de su propiedad
- Toman prioridad: Los embargos hipotecarios generalmente tienen prioridad sobre otros tipos de gravámenes que discutiremos, excepto los gravámenes fiscales
- Son comunes Es común en Estados Unidos que las personas asuman una deuda significativa al comprar una casa, un embargo preventivo les permite a los propietarios potenciales una forma de financiar la compra
- Pagado en la venta de la propiedad: Cuando usted vende su propiedad, se requiere que se paguen gravámenes para transferir la escritura a un nuevo propietario
- Son gravámenes voluntarios. Cuando acepta solicitar un préstamo de un prestamista hipotecario, acepta voluntariamente utilizar su vivienda como garantía en caso de falta de pago.
- Hay beneficios para el consumidor de este tipo de gravamen: Un gravamen hipotecario le permite pedir prestado una gran suma de dinero. En una compra, un gravamen le permite comprar una casa antes de ahorrar suficiente dinero
Las ejecuciones hipotecarias ocurren cuando un prestatario no paga según lo prometido y el prestamista ejerce su derecho a tomar la propiedad. Un gravamen hipotecario otorga a los prestamistas el derecho a una ejecución hipotecaria, pero es una solución costosa y de último recurso. Los prestamistas cobrarán recargos por pagos atrasados y enviarán advertencias por escrito para alentar el pago antes de la ejecución hipotecaria.
2. Mecanismo de gravamen
Cuando un contratista firma un acuerdo con el propietario para realizar servicios y mejorar una propiedad, el propietario acepta pagar por estos servicios y el trabajo se inicia y / o se completa. Los gravámenes mecánicos son la forma más común de un gravamen involuntario colocado en propiedades inmobiliarias.
Técnicamente, un gravamen mecánico se puede colocar en una propiedad por cualquier monto en dólares. Sin embargo, hay costos asociados con la presentación de un gravamen, por lo que son más comunes con pérdidas más grandes. Cada estado tiene sus propias políticas para los gravámenes que se manejan. En todos los casos, deben eliminarse o satisfacerse antes de una transferencia de escritura.
Por ejemplo, un contratista de HVAC instala un nuevo controlador aéreo para su propiedad fix-n-flip, una vez completado, intentan cobrar el saldo restante adeudado y usted decide no pagar. Ellos, a su vez, pueden presentar un gravamen sobre su propiedad por el monto adeudado que requiere que su deuda se pague antes de cualquier transferencia de escritura.
La presentación de un embargo preventivo de un mecánico exitoso indica que:
- Se siguió un proceso específico.: La ley del gravamen mecánico varía según el estado, así que digamos que el contratista ha seguido el proceso legal requerido por su estado para presentar el gravamen
- Habrá una nube en el título: Si se afirma el gravamen, el contratista ahora tiene una nube en el título
- La deuda se adjunta a la propiedad hasta la resolución: El gravamen de un mecánico indica que hay una deuda de contratista no pagada que se transfiere con la propiedad; es muy poco probable que alguien quiera comprar una propiedad con un derecho de retención adjunto porque no tendrá un título claro
La mejor manera de prevenir un gravamen es pagar según lo acordado. Si está trabajando con varios subcontratistas, puede ser una buena idea contratar a un contratista general. Asegúrese de mantener registros de sorteos y pagos en caso de que sea necesario en el tribunal. Tenga en cuenta que cada estado tiene sus propias leyes y exenciones de gravamen mecánico.
3. Gravámenes fiscales
Si un propietario no paga sus impuestos federales, estatales o locales, se puede colocar un gravamen fiscal contra su propiedad. Los gravámenes impositivos se colocan en una propiedad por negligencia en el impuesto a la propiedad específica, pero también se pueden colocar para cosas como impuestos sobre la renta no pagados.
Si bien un gravamen por impuestos no significa la confiscación inmediata de bienes, este gravamen involuntario tiene prioridad sobre otros gravámenes y se mantendrá vigente hasta que la deuda se cancele. Este tipo de gravamen generalmente tiene un proceso que, sin pago, se intensificará hasta que la propiedad se venda para satisfacer la deuda adeudada.
El proceso de tener un embargo fiscal está bien documentado e incluye:
- Aviso previo a los propietarios de viviendas: Antes de que se presente un embargo fiscal, al propietario de la vivienda se le enviará una factura de impuestos exigiendo el pago y se le notificará las consecuencias de no pagar la cantidad
- Aviso a otros acreedores: Si el propietario no paga la factura en el plazo establecido, se archiva un gravamen que hará que otros acreedores, como las compañías hipotecarias, sepan que el gobierno ha reclamado a esta vivienda en particular.
- Impacto del crédito: Se envía un aviso de embargo fiscal a su prestamista hipotecario y a las agencias de informes de crédito que dificultan los préstamos futuros y podrían forzar a un prestamista hipotecario a ejecutar una hipoteca.
- Debe ser pagado al momento de la venta: Los gravámenes impositivos deben pagarse antes de que pueda vender su propiedad; Una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces pueden ayudar con esto.
Si no existe una resolución entre el propietario de la vivienda y la agencia tributaria local o federal, la entidad impositiva pondrá a la venta la propiedad para la venta denominada "venta de impuestos". En ese momento, la propiedad, el nombre del propietario y los impuestos adeudados A menudo se publican en las jurisdicciones locales donde el proceso de venta puede continuar.
4. Sentencias de juicio
Se puede imponer un embargo preventivo sobre una propiedad cuando un propietario es demandado, pierde y no puede pagar. Los embargos de juicio cubren una serie de circunstancias que incluyen la manutención de menores y las demandas por accidentes de auto. Se puede presentar un embargo preventivo contra bienes inmuebles o bienes personales como vehículos o muebles para satisfacer la deuda.
Por lo general, los embargos de juicio son el último recurso para intentar capturar la deuda financiera. Por ejemplo, en la manutención infantil, a menudo se le brinda la oportunidad de expiar su delincuencia. Sin embargo, si usted debe dinero, no lo pague, y las reglas de la corte a favor de la persona adeudada, entonces pueden presentar un fallo preventivo para recuperar este dinero.
Los juicios de juicio también pueden traer estos problemas:
- Embargo de salario: Los salarios a menudo se embargan para el pago de la deuda antes de los embargos preventivos, ya que los juicios no tienen una posición de primer gravamen, como impuestos o hipotecas.
- Complicaciones de venta: La transferencia de título clara a un nuevo vendedor no puede ocurrir hasta que se satisfaga el gravamen
- Te siguen Incluso si la persona no posee una propiedad en la actualidad, los juicios pueden seguirla a activos futuros
Por ejemplo, si Peter se niega a pagar la pensión alimenticia y tiene una sentencia de $ 40,000 pero aún no tiene ningún activo, se le adjuntará un embargo preventivo a su hipoteca y propiedad en el momento de la compra si intenta comprar una casa en el futuro. .
Implicaciones de un gravamen sobre la venta de una propiedad
La venta de su casa no puede cerrarse hasta que se resuelva cualquier gravamen sobre la propiedad. El gravamen pone una nube en el título que puede causar dos problemas principales: retrasos continuos o cancelación total de la transacción. Si bien se conocen y comprenden los gravámenes hipotecarios, otros tipos de gravámenes pueden provocar reveses monumentales.
Hay dos implicaciones principales de un gravamen sobre la venta de su propiedad.
1. Liquidación retrasada
Los asentamientos demorados son comunes en propiedades con privilegios de títulos y, a veces, pueden resolverse con relativa facilidad. Por ejemplo, si los vendedores están en condiciones de resolver el gravamen y lo pagarán para deshacerse de la propiedad, o tienen problemas administrativos que colocaron un gravamen que nublaba el título innecesariamente.
Hay ocasiones en que un prestamista no ha emitido un gravamen sobre un préstamo pagado. En este caso administrativo, una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces pueden ayudar, pero esto lleva tiempo. Si no está utilizando una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces, espere demoras significativas, especialmente si su prestamista ha cerrado su negocio.
2. Transacción cancelada
Mientras que algunos embargos son fáciles de resolver para el dueño de la propiedad, otros pueden ser complejos o atascados en problemas legales que arrastran el proceso sin un final a la vista. Hay varias razones por las que las compras pueden fracasar si la propiedad tiene un derecho de retención adjunto a la propiedad.
Razones por las que una transacción de compra podría retrasarse o cancelarse:
- Compradores engañosos: Los propietarios de propiedades engañan a los compradores con respecto al plazo de cierre para entregar un título claro y comercializable y los compradores no pueden esperar
- Disputas formales: Los propietarios quieren disputar el derecho de retención legalmente en el tribunal y el comprador no puede esperar a las fechas y procesos de la corte
- Búsqueda de títulos de última hora: Los compradores en efectivo, inversionistas o personas que no trabajan con agentes no pueden solicitar una búsqueda de título hasta el último minuto, y se descubre un embargo que requiere demoras.
Mientras que algunos tipos de gravámenes se cancelan al momento del cierre, como los gravámenes hipotecarios o incluso un pequeño contratista que se negocia por adelantado, la mayoría de los bancos y otros prestamistas no quieren financiar una propiedad con un gravamen existente que no será pagado en el momento en que el nuevo propietario toma posesión.
Es importante tener en cuenta que algunos inversionistas comprarán propiedades en efectivo con tipos específicos de gravámenes, como impuestos, si pueden descontar el precio a su favor, pero estos no son los principales compradores en propiedades residenciales comunes.
Cómo resolver gravámenes
Si bien algunos de los embargos son de errores administrativos, la mayoría debe pagarse en su totalidad o estar legalmente disputada y resolverse para que se libere el gravamen. Para continuar con el proceso de ventas de manera oportuna, puede pagar el monto total, establecer un plan de pago, apelar el embargo o negociar un precio de venta.
Hay cuatro formas de resolver gravámenes.
1. Pague la cantidad en su totalidad
El mejor enfoque para resolver un gravamen preciso y existente es pagar la cantidad en su totalidad cuando sea posible. Incluso el enfoque directo de pagar los gravámenes de manera directa a menudo requerirá tiempo y tenacidad. Por ejemplo, al pagar los gravámenes impositivos del IRS, la agencia tiene un período de 30 días para liberar el gravamen que a menudo creará demoras.
Tenga en cuenta que debido a que el gravamen se libera de la propiedad no significa que se eliminará de su historial de crédito. Asegúrese de que, si paga su derecho de retención, le pida a la parte pagada que emita un formulario de exoneración, puede disputar a los burós de crédito que continúan registrándolo.
2. Configure un plan de plazos o solicite una liberación parcial
Algunos gravámenes, como los gravámenes por juicio o los gravámenes fiscales, le permitirán configurar un plan de pagos, denominado "acuerdo de pago" para los gravámenes fiscales. Otros gravámenes como el gravamen de un mecánico pueden permitirle hacer un pago parcial y luego cambiar el monto del gravamen existente registrado, lo que se conoce como una liberación parcial, lo que puede hacer que sea más fácil para los compradores.
Acuerdos de pago
Si el IRS u otra agencia tributaria estatal o local cree que puede hacer pagos a su deuda existente, pueden colocarlo en un acuerdo de pago en cuotas, y luego puede solicitar el retiro del gravamen. Este gravamen aún no se elimina automáticamente de su historial de crédito, así que asegúrese de abordar esto con las agencias de crédito una vez que se haya establecido el acuerdo de pago.
Liberación parcial
El embargo preventivo de un mecánico puede no permitir técnicamente un pago parcial, pero si se realiza uno y hay un registro de este, puede solicitar cambiar el monto existente del derecho de retención registrado. Esto se denomina presentación de una “liberación parcial”. Esto no resuelve el gravamen, pero si hay compradores de efectivo dispuestos a negociar el precio, una cantidad más pequeña registrada hace que sea más probable que la casa se venda o que sea más probable que pueda liquidar el Gravamen a la venta si hay algún beneficio para el propietario.
3. Apelar o disputar el gravamen
Si bien se le da la oportunidad de disputar todos los embargos preventivos antes de su pago en un tribunal de justicia, a veces hay embargos por error, como ocurre periódicamente con los embargos fiscales federales. Si esto le sucede a usted, puede apelarlo a través de una audiencia administrativa. Un abogado de bienes raíces puede ayudarlo a través de este proceso.
En el caso de errores de gravamen, normalmente se desestimará dentro de los 14 días de la sentencia a su favor. Tenga en cuenta que a pesar de que estos gravámenes ya no están presentes, a menudo aún se registran en las agencias de crédito, por lo que es aconsejable verificarlos incluso después de la expulsión para eliminarlos de los registros de las agencias de informes.
4. Negociar con un comprador de vivienda sobre el precio para incluir consideraciones de gravamen
Si bien no son convencionales, hay inversionistas y compradores de casas que traen ofertas en efectivo y están dispuestos a negociar con consideraciones de gravamen en mente para obtener un acuerdo sólido. Algunos compradores están dispuestos a negociar restando el monto adeudado del precio de compra. Hacer esto es una estrategia poco común, pero una que tiene el potencial de beneficiar tanto al propietario como al comprador.
Como método de inversión, algunas personas comprarán certificados de gravamen de impuestos que se han emitido a los propietarios de viviendas. Para obtener más información sobre esta práctica, consulte nuestra guía sobre el gravamen fiscal y la inversión en títulos fiscales.
¿Qué es un embargo preventivo? Preguntas frecuentes
Si bien hemos respondido muchas preguntas sobre embargos, es posible que aún tengas algunas preguntas sin responder. Aquí proporcionamos respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes. Si tiene otras preguntas, no dude en plantearlas en el foro FitSmallBusiness y le responderemos con una respuesta.
¿Cómo sabe si hay un gravamen sobre su propiedad?
Por lo general, no se colocará un gravamen sobre su propiedad sin notificación. Sin embargo, para asegurarse de que no existan gravámenes involuntarios en su propiedad, diríjase a la oficina del asesor de su condado en línea y realice una búsqueda de direcciones que le proporcionará esta información sin costo o una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces pueden ayudarlo por un tiempo razonable. cuota pequeña.
¿Cuánto tiempo duran los gravámenes?
Las fechas de vencimiento de los gravámenes dependen del tipo de gravamen y de las leyes estatales. Los gravámenes por impuestos federales sobre la renta duran más que los de Estados Unidos, que pueden variar de 90 días a más de 10 años, y la mayoría de las leyes permiten que el acreedor renueve el gravamen antes de su vencimiento.
¿Puedes vender tu casa con un embargo preventivo contra ella?
Puedes vender la propiedad, pero es muy difícil. Los prestamistas generalmente no emiten préstamos para propiedades con gravámenes existentes. Esto se debe a que un gravamen indica que otro acreedor tiene un reclamo financiero contra una propiedad. Resolver los gravámenes antes de enumerar una casa en venta es la mejor solución.
La línea de fondo
Al examinar qué es un gravamen, no solo encontramos numerosos tipos de gravámenes, sino las consecuencias que pueden tener al acercarse a la venta de una casa o propiedad. Si bien hay varias formas en las que se puede abordar la resolución de los gravámenes, pagar la totalidad del acuerdo o organizar un plan de pago suele ser la opción más efectiva para liquidar el título y permitir que la venta de la propiedad se realice dentro del plazo previsto.
